【社科院空間社會資料整合研究中心訊】
社科院空間社會資料整合研究中心（LiSSi）11月1日邀請墨爾本大學都市規劃學院（Melbourne School of Design）教授金炯民（Hyung Min Kim）演講，主題為「Korean Urban Development Models: Land Value Capture Perspectives」。金炯民任教墨爾本大學之前，曾在韓國估價委員會、西交利物浦大學以及皇家墨爾本理工大學任職，研究專長為都市發展的經濟與空間動態。此次演講實體與線上並行，與會者包括LiSSi成員、地政系師生、國家住都中心等近30人。

此次演講主要探討韓國在快速城市化過程中的土地增值回收（Land Value Capture）方式。土地增值回收是一種土地增值共享的政策工具；因為土地價值的增長主要源於公共投資或社會貢獻，而非地主的努力，因此政府有理由從地主手中收回增值部分。過去幾十年，韓國政府主要透過土地重劃（Land Readjustment）及住宅用地開發促進法（Housing Site Development Promotion Act），完成公共建設以及促進經濟成長，並成功回收大部分公共支出。例如連結首爾與第二大城市釜山的京釜高速公路，便是韓國政府在財政困窘下，透過土地重劃實現的重大交通建設。另外一個著名案例，就是首爾南部的江南地區開發。這個地區在1963年至1979年間透過土地重劃進行開發，開發後的年均人口成長率達13%，地價年均成長率更高達43.9%，成為地價成長幅度最高的重劃案例。

在1980年代之前，韓國主要依賴土地重劃做為土地增值回收的方式。然而之後的高度都市化與經濟成長，導致住宅需求日益增加，土地重劃已經無法供給足夠的土地和住宅，導致地主待價而沽。此外，土地重劃後發回的土地面積變小，造成參與重劃地主的被掠奪感，土地重劃的推動遭遇困難。因此，韓國政府逐漸減少對於土地重劃的依賴，轉而推動住宅用地開發促進法，由政府或住宅協會以略高於市場的價格，在都市發展之前購買農地，以較低的成本提供住宅。雖然政府或住宅協會依法得以更低的價格取得土地，充分實現土地增值回收，但同時也引發了抗爭以及對於購買價格的不滿。

之後的問答發言熱烈。與會者針對住宅用地開發促進法下的住宅可負擔性等問題進行深入探討，聽眾也就住宅協會是否具備徵收私有土地的權力提出質疑。金炯民指出，住宅的可負擔性與購買地價的決定，確實依據住宅協會的政策而設定。若以市價出售住宅，則應以市價購入土地；若以可負擔價格出售住宅，則應以可負擔價格購入土地。為了減少可能引發的社會抗議，住宅協會通常會提供多樣化的購房方案，以實現土地增值的回收。此外，與會者透過線上提問住宅用地開發促進法的潛在缺點，金炯民回應表示，此模式可能導致建築設計的單調乏味、職住分離的錯配現象，以及地主可能要求更高的補償。

土地增值回收是韓國現代都市發展的基準原則，透過都市計畫與國家發展、土地儲備、住宅政策緊密相連。政府透過其主導的開發計劃取得公有土地，而無需政府編列預算，並為日益增長的都市人口提供住宅。土地增值回收仍為大眾關注的議題，未來如何衡量素地的購入價格與開發後土地的出售價格之間的價差，以達成地主、政府與人民三方之間的共贏，仍然值得大家深思。本次演講借鏡韓國經驗，提供臺灣相關政策不少思考空間。未來社科院空間社會資料整合研究中心也會持續推動交流，提高本中心的國際能見度。