【社科院空間社會資料整合研究中心訊】

社會科學學院空間社會資料整合研究中心（LiSSi）主辦，中國土地經濟學會與中華民國土地估價學會協辦，於2026年6月3日邀請國際土地政策研究訓練中心教授Stephen Roach蒞臨演講，講題為「What’s the Value of a View of Area 51? The Truth Is Out There」。本次演講吸引各校師生，不動產估價師與相關領域工作者共同參與。Stephen Roach以其親自參與之美國土地徵收案件為例，分享美國軍事基地51區周邊私人土地徵收案，探討個案中的不動產估價邏輯、土地徵收補償及市場價值認定等議題。此次演講以英文進行，聽眾也可以透過行動裝置使用即時翻譯系統，減少語言障礙。

內華達州51區土地徵收案：百萬與億萬補償金之爭
Stephen Roach介紹該徵收土地位於美國內華達州51區軍事管制區內，自19世紀起由Sheehan家族所有，早期為礦場。由於該地地勢高於軍事基地約400公尺，具備直接眺望基地的獨特視野，地主主張其富含觀光價值；然而，美國空軍考量軍事設施運作安全，於2014年正式啟動土地徵收程序，進而引發雙方對補償金額的激烈法律爭議。

本案核心爭點在於市場價值的認定。政府方估價師認為該地最高最有效使用僅為鄉村休閒，估值約25.4萬美元；地主方則提出軍事旅遊等開發構想，主張價值高達數千萬至12.22億美元。Stephen Roach做為本案估價審查專家，指出法院與土地委員會（Land Commission）最終因地主方的觀光構想缺乏充分市場證據支持，裁定維持110萬美元的補償金額，雙方上訴均遭駁回，全案定讞。

從51區土地徵收案看估價專業的核心精神
Stephen Roach以本案說明，估價師雖需與委託人充分溝通，以掌握不動產背景及相關資訊，但估價結論應依據事實、市場證據及專業分析獨立形成。在土地徵收案件中，補償數額所反映的是地主因徵收而失去的市場價值，而非政府取得土地所獲得的利益。他並強調，任何可信的估價結論應建立在充分的市場證據與嚴謹的分析邏輯，以提出經得起檢驗的專業判斷。

演講尾聲，與會聽眾與Stephen Roach就徵收補償、市場價值認定及估價方法等議題進行熱烈討論。其中，與會估價師針對土地委員會最終認定110萬美元補償金額的形成依據提出詢問，Stephen Roach說明，委員會並未完全採納政府或地主任一方的估價結果，而是參考相關土地交易性質及價格後判斷補償金額。此外，與會律師則就條件評估法（Contingent Valuation Method）及旅遊成本法（Travel Cost Method）是否可做為本案的估價方法提出討論。Stephen Roach表示，美國法院對於此類方法抱持審慎態度，主要原因在於其結果多建立於假設性問題的詢問結果，而非市場交易價格，難以做為土地徵收補償時市場價值認定的依據。

透過美國51區土地徵收案的分享，與會者進一步思考臺灣2000年土地徵收採用市價補償以及2012年不動產實價登錄制度建立後，在補償數額、市場價值認定及估價方法等面向可能面臨的課題，期望從國際案例中汲取經驗，做為未來不動產估價制度發展的參考。這次成功的經驗，鼓勵空間社會資料整合研究中心未來持續舉辦相關活動，透過國際觀點和經驗分享，精進臺灣的制度。聽眾對於即時翻譯軟體也表示肯定，未來外文演講也可透過科技輔助提高效果。