【社科院不動產研究中心】

不動產交易金額龐大，且交易過程中涉及許多專業法令與知識，再加上交易程序複雜繁瑣，從契約、稅務、貸款、登記等，風險相當高。然而目前多僅由一方或仲介、建商指定一名地政士代理，其交易流程中是否有疏忽、不合理，甚或遭遇他方結合不肖地政士進行詐騙，他方難以監督與稽查，等到登記完畢後才發現，實已為時甚晚。

為確保不動產交易安全，由交易當事人各自委託合法地政士，即「雙地政士」，可藉此各自確認、監督、稽核不動產的交易流程是否合理，於事前發揮相互制衡的功效，及早避免交易完成的糾紛，使交易雙方權益皆可獲得最佳保障。爰此，為探討雙地政士推動的必要性與相關配套，政大不動產研究中心於11月18日與中華民國地政士公會全國聯合會、台北市地政士公會、新北市地政士公會共同舉辦「交易安全與雙地政士制度論壇」，邀請內政部政務次長花敬群及三公會理事長陳安正、李忠憲、潘惠燦蒞臨指導與致詞，並邀請多位產官學專家學者針對雙地政士制度之相關議題共同研討。

陳安正致詞時表示，今天活動最重要目的是喚醒社會大眾對不動產交易重要性的認知。尤其，不肖分子之詐騙手段日益翻新，在不動產交易繁瑣細節中，稍有不慎，都會讓交易雙方受到損害，造成交易糾紛，公會深知其重要性，故推動雙地政士制度刻不容緩。

花敬群致詞時表示，不動產交易金額龐大，在交易過程中，目前相關法制如地政士法、公平交易法等已可保障大多數的交易安全，但社會越趨多元，偽造、變造技術越來越專精，交易越加頻繁，如發生詐騙將對財產形成極大損害，甚而造成人民恐慌，並打擊產業聲譽，而應積極防範。因此，除法制外，在交易過程中，如有更多的專業介入協助，確實是可以防止問題，也可讓雙方更安心、更放心。只要對交易安全有幫助，內政部都願意配合與支持。

李忠憲說交易安全是不動產交易的前提，而雙地政士制度推動的好處，第一是藉由買方與賣方地政士相互磋商契約內容，應可一定程度減少資訊不對稱或隱瞞問題；第二可降低地政士被告的機率與風險。希望透過此次論壇，促使雙地政士能有更好的運作空間。

潘惠燦表示新北市地政士公會推動雙地政士制度已十多年，惟效果不彰，在現今詐騙手法層出不窮，且金額相當高，故不動產交易安全的保障，除政府及業界推動外，消費者也應要有覺醒，改變以往的交易習慣。雙地政士制度就是要防止不動產交易詐騙與糾紛，希望此次論壇的建言，能提供主管機關參考。

 

為避免買賣雙方的利益衝突　雙地政士制度有其必要

德霖科技大學不動產經營系兼任副教授林旺根從日本的不動產詐騙事件談起，到國內房地盜賣、地政士聯手買方詐騙案件頻傳，探究該原因，從履約保證、價金信託、地政士專業等皆有其問題。林旺根說為落實維護不動產交易安全之使命，地政士執行業務，肩負重大的職業義務與法律責任。然而，地政士業務範圍，涉及雙方代理禁止之風險，故為避免於議價、簽約、稅務、登記過程中的利益衝突，有必要應用雙地政士。因此，林旺根建議內政部統一訂定作業規範，通令全國一致遵循，並積極宣導雙地政士之機制，俾以確保交易安全。另外，對於交易之履約擔保機制，亦應有較嚴謹、透明之規範。

東海大學法律學院榮譽教授溫豐文認為雙地政士適用於雙務契約，在具有請求登記機關作成行政處分，且由雙方履行物權變動的物權行為之案件中，於交易雙方訂定債權契約（私契）的時間點即應介入，以適當維護當事人的財產動態與靜態之安全。

 

政府宜修法與建立相關配套　公會應協助積極推動與創新

內政部地政司科長廖慶安表示推廣雙地政士有其挑戰，包含造成交易過程延緩、成本增加，尤其詐騙手法日新月異，雙地政士是否真能發揮功能，以及如何建立相關專業形象與信任度。至於推動上，則建議區分宜採雙地政士服務之案件類型，以及明訂主、協辦地政士之收費標準，同時衡平雙地政士權責及明確分工流程。

中華民國地政士公會全國聯合會名譽理事長李嘉嬴認為建立雙地政士制度目的，在於維護不動產交易安全與保障人民財產權益。從近來不動產交易新增規範，如防制洗錢義務、房地合一稅、實價登錄等，皆需要有專業及誠信的雙地政士協助，因而建議未來由公會領銜推動，配合政府輔導與修訂相關法規予以落實。

行政院消費者保護處簡任秘書陳星宏強調消費者保護的核心價值，在於消費安全與公平，而建立雙地政士制度之政策目的即在於不動產交易更加安全、消費者權益更加確保，其法規範體系已建立於定型化契約應記載及不得記載事項，並訂有查核及相關罰則。惟在定型化契約條款寫明由賣方指定之地政士辦理，買方應否有權指定地政士，又雙方地政士意見不一致時之處理方式為何，則是建立該制度應思考的。

新北市地政士公會理事長潘惠燦從幾個實際由地政士破解詐騙案例，證實雙地政士的必要性。強調不動產的交易重在事前糾紛之防免，由雙方地政士於契約簽定前，就交易雙方權益衝突之問題互相磋商，既可免於事後之糾紛。為落實交易安全，潘惠燦進一步建議：1.雙地政士制度應立法、2.修地政士法要求地政士取得證書前應經職前訓練、3.修戶籍法讓地政士可查詢委託人身分證資訊以確實核對身分、4.全國各地政士公會應積極推行雙地政士制度。

文化大學土地資源系兼任教授王進祥從地政士的社會地位、收費、經營方式、年齡層及專業度來分析，指出地政士仍有提升空間，而雙地政士的意義在於雙信託，而非僅簽約負責而已。至於雙地政士的推動方向，包含網路簽約、認證、信託及登記，並搭配區塊鏈技術更加精進，並對交易效率與安全更有保障。

最後，政大不動產研究中心主任賴宗裕說，臺灣自民國97年以來，平均每年有近2000件的交易糾紛，事實上糾紛發生的預防及化解，地政士可扮演一定的功能。因此，交易過程中委託雙地政士，雖多花點小錢但卻可能因而避掉大錢損失，藉此於事前將發生糾紛或詐騙的可能性降到最低，實可有效維護不動產交易安全與保障人民財產權益。

此次雙地政士論壇活動參與相當踴躍，顯示社會對不動產交易安全的重視，相關建議可供後續推動之參考。